GLOSSARIO DEI TERMINI TECNICI

AMMORTAMENTO
E' il processo di restituzione graduale del mutuo mediante il pagamento periodico di rate composte da capitale ed interessi

ANNOTAZIONE IPOTECARIA
E' l'atto che rende pubblico il trasferimento dell'ipoteca a favore di altra persona (es. per cessione del credito, per surrogazione, ecc.).

BENEFICIO DEL TERMINE
In caso di risoluzione del contratto viene intimato al creditore di versare le somme dovute entro un determinato periodo, trascorso il quale il contratto è risolto definitivamente.

CAPITOLATO
Allegato del contratto di mutuo che riporta analiticamente le clausole contrattuali espresse sinteticamente (Ad es. gli oneri per svincoli ipotecari, frazionamenti…).

COMPROMESSO
Atto con cui le parti si obbligano a concludere la vendita.

DATORE D’IPOTECA
Soggetto che concede volontariamente che venga iscritta ipoteca su un immobile di proprietà è detto terzo datore quando il contraente del mutuo è anche il proprietario del bene.

EURIBOR
Tasso interbancario di riferimento.
Esso è diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell'Unione Europea cedono i depositi in prestito.
E' utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso variabile.

FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLE
Trattasi di vincoli insistenti sullo stato di diritto dell’immobile che pregiudica la possibilità di alienazione e disponibilità del medesimo ad es. ipoteca giudiziale, pignoramento,sequestro cautelativo o conservativo.

GRADO IPOTECARIO
L'ordine di preferenza tra le varie ipoteche è determinato dalla data della loro iscrizione.
Ogni iscrizione riceve un numero d'ordine il quale determina il grado dell'ipoteca che ha una importanza fondamentale perché indica chi dovrà soddisfarsi per primo.

IMPOSTA SOSTITUTIVA
Trattenuta di imposta che sostituisce una serie di altre imposte operata direttamente da una delle controparti in una transazione a sfavore dell'altra
e per conto del Fisco.
Nel caso di un mutuo è pari allo 0,25% dell'importo erogato.

INTERESSE
Remunerazione di chi rinuncia alla liquidità e la mette a disposizione di terzi.
I tassi d’interesse sono generalmente calcolati in percentuale annua.

Le variazioni del tasso di interesse dipendono:
- Dalla legge della domanda e dell’offerta sul mercato dei capitali, cioè dalla congiuntura e dalla fiducia nella moneta;
- Dalla durata del prestito;
- Dai rischi che comporta (oggi si tratta soprattutto di rischi monetari: erosione del valore della moneta, svalutazione)
- Dalla politica delle autorità monetarie.

La banca centrale può influire sui tassi di interesse praticate dalle banche mediante:
- La fissazione del suo tasso di interevento sul mercato monetario
- La fissazione del volume di credito che le banche possono concedere.

L’obiettivo di queste misure è stimolare o frenare l’attività economica attraverso una politica di denaro a buon mercato o di denaro caro.

IPOTECA
E' un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore, in caso di insolvenza del debitore, il potere di espropriare il bene sul quale l'ipoteca è stata iscritta e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita.
L'ipoteca si estingue automaticamente dopo venti anni, quindi per mutui di durata superiore va rinnovata.

IRS
Interest Rate Swap
E' un parametro di riferimento utilizzato come base per il calcolo dei tassi fissi

ISCRIZIONE IPOTECARIA
L’atto con cui materialmente il notaio iscrive l’ ipoteca a favore dell’ istituto di credito presso la conservatoria dei registri immobiliari.

MUTUO
Il mutuo è un finanziamento a medio lungo termine, erogato da una banca o da altro intermediario finanziario autorizzato, rimborsabile secondo il piano d’ammortamento e alle condizioni fissate contrattualmente.
I mutui fondiari ed edilizi sono finanziamenti garantiti da ipoteca, di norma, di 1° grado sul bene immobile acquistato, concesso per acquisto della prima casa o d’altro immobile oppure per la costruzione, la ristrutturazione, la riparazione, la trasformazione, la sopraelevazione, il recupero dell’abitazione, erogato in fasi successive (spesso dette “tranches” o s.a.l.).
Il mutuo chirografario è un finanziamento, non assistito da ipoteca, che prevede rate di pagamento posticipate.

NB: La legge bancaria italiana prevede che, per rispettare la fondiarietà, l’ importo di mutuo non possa superare l’ 80 % del valore dell’ immobile.
Finanziare il 100% è comunque tramite una formula assicurativa che garantisce il rimanente 20%


MUTUO CHIROGRAFARIO
Prestito concesso senza garanzia ipotecaria.
Tipicamente concesso per una durata fino a 5 anni per ristrutturazioni.

ONERI ACCESSORI
Rappresentano tutte le spese da sostenere per accendere e per rimborsare il mutuo. Rientrano sotto questa voce le spese per l'istruttoria della pratica, la perizia sull'immobile, la parcella del notaio, le commissioni per l'incasso delle rate, le spese per la cancellazione dell'ipoteca etc.

PIANO D'AMMORTAMENTO
Prospetto nel quale sono indicate le modalità e gli importi da versare per giungere al rimborso del finanziamento, ne esistono svariati tipi, il più comune e comunque quello utilizzato dagli istituti di credito viene detto alla francese.

PREAMMORTAMENTO
Periodo iniziale nel quale sono previste rate ridotte costituite dalla sola quota di interessi.

PRIVILEGIO
E' la preferenza (prelazione) che la legge accorda al creditore in considerazione della causa del credito.
Alcuni crediti, come le spese di alimentazione del debitore e della famiglia o perché concernono l'interesse finanziario dello Stato, sono preferiti ad altri.
Il privilegio è stabilito dal legislatore.
Le parti infatti non possono creare altri privilegi oltre quelli stabiliti dalla legge.

QUIETANZA
Atto con il quale un soggetto ricevente una determinata somma accetta il corrispettivo esonerando il cedente a qualsiasi ulteriore richiesta.

REGISTRI IMMOBILIARI
Servono ad accertare le vicende dei beni.
In particolare per appurare se una determinata proprietà risulta venduta, o no, ad altre persone oppure se è gravata da ipoteca o privilegi.

RELAZIONE NOTARILE
Documento rilasciato dal Notaio da cui risulta che l'immobile offerto in garanzia per il finanziamento è libero da gravami che potrebbero limitarne la disponibilità.
Si differenzia tra preliminare e definitiva:
- la prima viene stilata prima dell’atto di compravendita e mutuo al fine di verificare lo stato giuridico dell’ immobile.
- la seconda attesta l’ avvenuta iscrizione ipotecaria a favore dell’ istituto
di credito.

RIMBORSO ANTICIPATO
E' la possibilità di estinguere in modo anticipato il mutuo.
Grazie ad accordi preferenziali, noi possiamo eliminare la penale per l'estinzione anticipata del tuo mutuo!

SPREAD
In ogni mutuo a tasso variabile, la banca stabilisce periodicamente quale interesse dobbiamo pagarele. Per fare questo, si basa su un indice generale detto Euribor, a questo valore aggiunge poi una “percentuale di guadagno”, generalmente oscillante tra l’1% e il 2 %, detta appunto Spread.

TASSO DI INGRESSO
E' il classico “specchietto per le allodole”, si tratta infatti di un tasso molto basso che ha validità solamente per un brevissimo periodo (es. 6 mesi, 1 anno) al termine del quale il mutuo entra a “regime” aumentando quindi il tasso e la rata.
E’ necessario quindi essere molto attenti a questo tipo di prodotti e chiedere sempre lo spread (vedi glossario) che ci specifica il sistema di calcolo della rata per tutta la durata del mutuo. (Solitamente viene utilizzato per i mutui a tasso variabile).

TASSO FISSO
Contrarre un mutuo a tasso fisso significa determinare in maniera definitiva l’importo della ratua da sostenere per rimborsare il finanziamento, è sicuramente un tipo di contratto meno utilizzato del tasso variabile soprattutto negli ultimi anni dove la stabilità dei tassi crea meno preoccupazioni in previsione del futuro.
Rimane tuttavia un efficace sistema per tutelarsi da spiacevoli impennate del mercato creditizio.
Generalmente le banche per determinare un tasso fisso utilizzano il parametro euroirs, cioè il tasso utilizzato per effettuare operazioni di swap.
Questo parametro indica in linea generale quanto un istituto di credito riconoscerebbe emettendo obbligazioni a tasso fisso e si differenzia naturalmente per la durata dei periodi.
Partendo dal presupposto che il parametro euroirs indica a che tasso di interesse una banca si indebita per avere liquidità vale la regola che nell’impiegare i capitali si debba creare un margine di guadagno.
Anche in questo caso il margine di guadagno prende il nome di spread.
Sommando il valore dell’euroirs riferito agli anni di mutuo allo spread si determina il tasso che verrà applicato per tutta la durata contrattuale.

TASSO VARIABILE
Il tasso variabile è la tipologia di mutuo più comune e utilizzata dagli istituti di credito e dai loro cliente ma paradossalmente è il sistema più complicato da spiegare all’utilizzatore finale e difficilmente presso gli sportelli delle banche troverete qualcuno che si prodiga nel togliere i vostri dubbi.
Il tasso variabile si compone di due elementi il primo variabile il secondo fisso la somma dei due elementi determina il tasso applicato.
L’elemento variabile
Si tratta del parametro di riferimento a cui si indicizza un tasso, dal 1998 ad oggi l’unico parametro di riferimento utilizzabile si chiama euribor;
L’euribor individua il costo del denaro fra banche in europa e viene rilevato quotidianamente da uno specifico comitato che ha il compito di fare un esatta media aritmetica in base ai dati che le varie banche periferiche inviano a BCE. Sostanzialmente si tratta di monitorare i flussi di denaro in entrata e in uscita dalle varie banche ed attribuirgli un costo (tasso) in funzione della domanda
e offerta, del momento di mercato, economico ed in base ai periodi di utilizzo.
Il valore attribuito a questo parametro dovrebbe dare un indicatore di massima per gli istituti di credito al fine acquisire liquidità (ad esempio l’emissione di obbligazioni a tasso variabile).
Dalla sua nascita ad oggi l’euribor non ha mai subito rilevanti variazioni fisiologiche anche perché la sua creazione va individuata nella costante ricerca dell’allineamento dei tassi, tuttavia si tratta di un parametro variabile che potrebbe risentire di situazioni quali l’aumento dell’inflazione e del costo
delle materie prime.
L’elemento fisso
Partendo dal presupposto che le banche per acquisire liquidità riconoscono un interesse a terzi è evidente che nell’impiegare i propri capitali finanziando la propria clientela devono creare un margine di guadagno, questo margine viene comunemente definito SPREAD e rappresenta la quota di profitto di una banca nell’operazione di mutuo.
Lo spread deve essere chiaramente specificato in un contratto di mutuo e non può subire variazioni per nessun motivo.
La somma
Per determinare il valore di un tasso variabile in un periodo x è necessario sommare il costo che le banche sostengono per acquisire capitali (euribor) nel momento del calcolo al margine di guadagno che intendono realizzare e che è specificato contrattualmente, il risultato che otterremo indicherà il tasso di interesse che verrà applicato alla somma finanziata per un determinato periodo di tempo anche questo previsto contrattualmente, alla fine del periodo si renderà necessario rideterminare il tasso con il medesimo calcolo e cosi via fino alla fine del contratto di mutuo.
Esempio:
Poniamo il caso di un mutuo indicizzato all’euribor 3 mesi e rivedibile trimestralmente con uno spread applicato del 1%.
Poniamo il caso che il valore dell’euribor ad oggi sia del 3,20%,
Euribor 3,20% +spread 1,% =4,20% da oggi per tre mesi alla scadenza.
Il nuovo valore dell’euribor Giugnorato di un punto percentuale per ulteriori tre mesi e cosi via.

Testi tratti dal web